Der Baubeschreibung liegt zugrunde, dass sich die Gebäude im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet „Zwätzen“, im Geltungsbereich der Erhaltungssatzung Zwätzen befinden sowie als Einzel- Kultur- und Bodendenkmal
beim Landesamt für Denkmalpflege Thüringen eingetragen istsind. Mit der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes Zwätzen am 25.08.2010 im vereinfachten Verfahren wird das Ziel verfolgt, Sanierungsmaßnahmen durchzuführen. Die sich daraus ergebenden Auflagen sind für die Sanierung verbindlich. Baumaßnahmen am Gebäude sind im Rahmen der Genehmigung
mit dem Denkmalamt abzustimmen und von diesem genehmigen zu lassen. Das Bauvorhaben am Gutshof Zwätzen 3, 5, 7 und 9 besteht aus der Kernsanierung
der Gebäude und dem Anbau von Balkonen/Laubengang…
Die Abriss-, Sanierungs-, Modernisierungs- und Umbauarbeiten erfolgen nach den landesrechtlichen Bauvorschriften entsprechend der Baugenehmigung und werden mit den Denkmalschutzbehörden abgestimmt. Neue Bauteile, Installationen und Baustoffe entsprechen den Normen und Vorschriften (z.B. DIN- bzw. EN-Normen) der zum Zeitpunkt des Bauantrages (November 2019) gültigen Normen. Gleiches gilt für die Energieeinsparverordnung (ENEV). Ausnahmen, die den Forderungen der Energieeinsparverordnung für Baudenkmäler entgegen sprechen, können durch das Denkmalamt erlassen werden. Aufgrund des Sanierungsgebietes und dem Erhalt der historischen Fassade kann der Wärmeschutz nach DIN nicht eingehalten werden. Die vorhandene Altbausubstanz wird unverändert, unter Ausschluss der Anforderungen an einen Neubau übernommen und nach ENEV für Baudenkmäler und unter Einhaltung der Vergaberichtlinien des KfW-Programms 151/152 realisiert.
Die Baubeschreibung ist allgemein gehalten. Es bleibt dem Sanierungsunternehmen vorbehalten, vorgesehene Konstruktionsteile aufgrund gesammelter Erfahrungen oder neuer Materialien auszutauschen, ferner
Bauänderungen durchzuführen aufgrund behördlicher, statischer oder technischer Anforderungen, soweit damit keine Wertminderungen verbunden sind. Die Farben der Fassaden, der Fenster, der Haustüren sowie der
Treppenhäuser werden nach Absprache mit dem Denkmalamt festgelegt.
Die Bauausführung bzw. die Maße können geringfügig von den im Exposé dargestellten Zeichnungen abweichen. Maße für Einrichtungen, z.B. Einbauküche, sind aus diesem Grunde im Bau zu nehmen, und zwar, nachdem der Innenputz fertiggestellt ist. Höhenunterschiede bei den Fußböden im Bereich von Türschwellen sind möglich.
Sonderwünsche und Eigenleistungen sind nach Absprache grundsätzlich möglich, falls sie bautechnisch ausführbar sind, keine Beeinträchtigungen der anderen
Wohnungen oder Bewohner, der äußeren Gestaltung oder der Nutzung der Wohnung entstehen und die Änderungen baugenehmigungsfrei sind.
Ferner darf der Sonderwunsch den allgemeinen Baufortschritt nicht behindern.
Die in demn ProspektExposé oder Bauplänen dargestellte Möblierung ist nicht im Preis enthalten und nicht Gegenstand der Verkäuferleistung, desgleichen nicht
die dargestellten Pflanzungen (mit Ausnahme der unter Punkt „Außenanlagen“ beschriebenen Leistung). Die perspektivischen Ansichten sollen einen räumlichen
Gesamteindruck der Wohnanlage vermitteln. Diese Ansichten sind nicht maßstabgerecht und nicht Vertragsgegenstand für die Bauausführung.
Auf dem Grundstück Jena Gutshof Zwätzen, Gemarkung Zwätzen , Flur 1 Flurstücke 82/4, 82/7 werden diese Gebäude kernsaniert und modernisiert.
Es entstehen 252 hochwertig ausgestattete Wohneinheiten in einer Größe von insgesamt 2.892,25752,01 qm mit Einbau von 2 Fahrstühlen und dem Anbau von Balkonen sowie 2337 Außenstellplätzen und 8 Garagen gemäß Stellplatznachweis.
Die vorhandene Bausubstanz bleibt in ihren tragenden Elementen und in der Fassadengestaltung in großen Teilen unverändert. Eingriffe werden nur dort vorgenommen, wo dies technisch notwendig ist (zum Beispiel aufgrund des Holzschutzgutachtens) und sinnvoll erscheint und mit dem bauaufsichtlichen Landesrecht zu vereinbaren ist. Fehlstellen im Mauerwerk oder Betonbereich
werden fachgerecht saniert. Neue tragende Wände werden in Mauerwerk, Installationsabmauerungen und neue Trennwände werden in Leichtmauerwerk
bzw. Trockenbau ausgeführt. Abdichtungen gegen aufsteigende Feuchtigkeit erfolgen mittels horizontaler und vertikaler Maßnahmen mit zugelassenen Baustoffen. Im Natursteinmauerwerk erfolgt die Abdichtung mittels Injektage (maxit san Injektionscreme).
Der Dachstuhl wird nach den Regeln der Zimmermannskunst, der PrüfsStatik, den Planungsunterlagen und entsprechend den Anforderungen des Denkmalamtes saniert. Die genaue Ausführung ist noch mit dem Denkmalamt abzustimmen.
Die Dacheindeckungen werden nach Absprache mit dem Denkmalamt vollständig neu errichtet. Sofern in den Bauplänen Dachflächenfenster vorgesehen sind, werden diese in die Dachhaut eingesetzt, und zwar als Fabrikat „Velux“ oder gleichwertig mit innenliegenden Verschattungsrollos.
Die senkrechten Gaubenflächen werden an den vorhandenen Fassadenputz angepasst bzw. in Zink mit Antidröhnband in Absprache mit dem Denkmalamt ausgeführt.
Die Häuser erhalten neue Verblechungen und Schneefanggitter aus Titanzinkblech. Die Enttwässerung erfolgt über Fallrohre, welche ebenfalls in Zink ausgeführt werden. Schneefanggitter werden entsprechend den Erfordernissen in den Zugangs- und Terrassen/Balkonbereichen ausgeführt.
Die Objekte verfügen über zwei neu zu installierende Gaszentralheizungen mit Brennwerttechnik. Der gesamte Bedarf an Raumwärme wird über diese Heizungen gedeckt. Die Installation der Heizungsanlagen erfolgt in den Heizräumen im Untergeschoss (Gebäude Nr. 10 + 11) und im Erdgeschoss (Gebäude Nr. 08 + 09). Der Heizungsverbrauch wird durch Wärmemengenzähler
für jede Wohnung separat erfasst. Die Installation der gemieteten Verbrauchsmessgeräte erfolgt bauseits. Die genaue Lage des Heizungsraumes ist aus den Grundrisszeichnungen der Untergeschoss/ Erdgeschosse ersichtlich.
Die Erwärmung erfolgt in den einzelnen Wohnungen über eine Dünnschichtfußbodenheizung „UponorMiniTec/ Roth“ oder gleichwertig, im Untergeschoss über Standardfußbodenheizung mit Zementestrich. Falls statisch notwendig wird die die Fußbodenheizung durch Decken- und/oder Wandheizung ersetzt. Die Ermittlung des Verlegeabstandes der Heizrohre der Fußbodenheizung
erfolgt durch den Hersteller. Jeder Raum ist individuell über ein elektronisches Raumthermostat regelbar.
Die Warm- und Kaltwasserleitungen zu allen Sanitärobjekten werden komplett erneuert. Für Brauchwasser werden die Steig- und Hauptleitungen in Mehrschicht-Metallverbundrohr oder PE-Rohr nach Systemwahl des Bauträgers ausgeführt und für Abwasser-Hauptfallleitungen in db20-Schallschutzabwasserrohren, ansonsten PVC/HT-Rohre eingebaut. Die Verteilung der schallgedämmten Versorgungsleitungen erfolgt über Versorgungsschächte in die Wohneinheiten. Innerhalb der Wohnungen werden sämtliche Leitungen nicht sichtbar auf der Rohdecke, Vorwänden, Schächten usw. verlegt.
Alle Decken- und Wanddurchbrüche in andere Brandabschnitte werden mit einer für dieses System zugelassenen Rohrabschottung F30-F90 gemäß den einschlägigen Brandschutzvorschriften und Brandschutzgutachten versehen. Die Warmwasserbereitung erfolgt zentral mit Zirkulationspumpe. Jede Wohnung erhält einen oder mehrere gemietete Kalt-/Warmwassermengen-Durchflusszähler. Allgemeine Wasserentnahmestellen, z.B. im Erdgeschoss oder Garten, werden ebenfalls mit eigenen Zählvorrichtungen ausgestattet. Die Badewannen werden aus Acryl geliefert und eingebaut. Es werden barrierefreie möglichst bodengleiche Duschtassen eingebaut. Waschbecken und WC-Becken sind aus Sanitärporzellan der Firma Villeroy + Boch oder gleichwertig. Alle Sanitärobjekte werden in den Farben „Weiß“ geliefert. Armaturen in verchromter Ausführung als Einhebelarmaturen der Marke Grohe/Hansgrohe oder gleichwertig
In der Küche ist ein Zu- und Abfluss für die Spüle vorgesehen. Ein Kaltwasserventil mit Absperrung wird zum Anschluss der Spülmaschine eingebaut. Für die Waschmaschine werden ein Abfluss mit Siphon und eine Kaltwasserleitung mit Wasserhahn eingebaut. (Alternativ im Bad/WC oder HWR).
Im Hausanschlussraum wird ein Wasseranschluss mit Ausgussbecken eingebaut.
Terrassen im EG erhalten einen frostsicheren, außen absperrbaren Außenwasseranschluss.
Die Elektroinstallation wird komplett erneuert. Alle Arbeiten werden unter Beachtung der Bestimmungen des VDE und gemäß DIN ausgeführt.
Decken-/ Wandleuchten LED in ausreichender Anzahl mit Bewegungsmelder.
In allen notwendigen Räumlichkeiten werden durch den Verkäufer laut den Vorgaben aus dem Brandschutzkonzept der laufenden Baubegleitung durch den Brandschutzsachverständigenprüfbericht Rauchmelder installiert. Diese sind durch den Erwerber anzumieten. Dabei wird empfohlen, einen Wartungsvertrag abzuschließen.
Die Hauptsicherungen und die Zählerkästen werden im Hausanschlussraum installiert.
Der Anschluss für das Fernmeldenetz der Deutschen Telekom AG wird ebenfalls in den Hausanschlussräumen hergestellt.
Die Beantragung seines Telefonanschlusses obliegt dem Käufer/Mieter selbst. Die Montage einer eigenen Satellitenschüssel erfolgt zentral und wird entsprechend
verkabelt.
Es werden neue Holzfenster und Fenstertüren mit 2-facher Isolierverglasung und Zwangsbelüftung in Abstimmung Denkmalamt eingebaut. Die Ausführung erfolgt
im Rahmen der Genehmigung durch die Denkmalbehörde. Die Fenster und Balkontüren erhalten Beschläge vom Fabrikat Hoppe in Edelstahl oder gleichwertig.
Jeder Raum (sofern nicht innenliegend) bekommt mindestens einen Flügel mit Dreh-Kippbeschlag. Dachgeschoss / Dachflächenfenster mit Isolierverglasung
– siehe Beschreibung „Dachdeckerarbeiten“. Entsprechend Musterbauordnung wird eine ordnungsgemäße Instandhaltung zwingend empfohlen.
Die Innenfensterbänke der Wohnräume werden aus Naturstein hergestellt. Die Ablagen der Bäder/WC, soweit vorhanden, werden ebenfalls in Natursteinmit
den Wandfliesen ausgeführt. Die Außenfensterbänke werden mit Titanzink-Fensterblechen abgedeckt, im Bereich der Balkone und bodentiefen Elementen mit
Naturstein. Die Ausführung erfolgt im Rahmen der Genehmigung durch die Denkmalbehörde.
Die Putzflächen der Innenwände und Decken werden ausgebessert und falls erforderlich erneuert. Da aus Denkmalschutzgründen keine Außendämmung möglich ist, wird ein innenliegender Wärmedämmputz aufgebracht bzw. bei Freigabe durch das Denkmalamt erfolgt eine mineralische Dämmungaufgebracht. Neu gemauerte Wände werden mit glattem Haftputz versehen.
Die Wände im Treppenhaus werden gespachtelt, Beschädigungen werden erneuert und Fehlstellen fachgerecht ergänzt.
Das Dach erhält eine eine Zwischensparrendämmung oder nach Freigabe Denkmalamt eine Aufdachdämmung entsprechend den Berechnungen der Wärmeschutzverordnung „KfW-Effizienzhaus Denkmal 151/152kfw Baudenkmal“. Innen werden Rigipsplattten als Verkleidung (Trockenbau) eingebaut.
Aufgrund von unvermeidlichen Bewegungen des Dachstuhls kann es zu Haar-Rissen kommen, vereinzelt können sich auch Stöße der Gipskartonplatte abzeichnen. Dies ist trotz sorgfältiger Bauausführung nicht völlig auszuschließen und stellt keinen Mangel dar. Die Ausführung erfolgt in Abstimmung mit dem Denkmalamt.
Die Fassadengestaltung erfolgt im Rahmen der Genehmigung durch die Denkmalbehörde. Bei Freigabe durch das Denkmalamt wird ein Vollwärmeschutz als mineralische Außendämmung an den genehmigten Außenflächen angebracht.
Die Treppenhäuser werden stil- und fachgerecht erstellt. Die Ausführung erfolgt ebenfalls in Abstimmung mit dem Denkmalamt.
Im Bereich Gutshof Haus 8 und 9 wird ein Laubengang (mind. 1,850 m Breite) gemäß Planung und Freigabe Bauamt/Denkmalamt angebaut. Die Ausführung erfolgt ebenfalls in Abstimmung mit dem Denkmalamt.
Die Gebäude Nr. 10 und 11 erhalten einen modernen Personenaufzug entsprechend den Planungsunterlagen mit moderner Kabinenausstattung und allen technisch
notwendigen Ausstattungsmerkmalen wie Notrufschaltung etc. gemäß den dafür geltenden Richtlinien eingebaut. Zum Betrieb eines Aufzuges ist ein Wartungsvertrag vorgeschrieben.
Die Oberflächen der Parkplätze, der überdachten Fahrradstellflächen sowie des eingehausten Müllplatzes erhalten einen Belag in Abstimmung mit dem Denkmalamt (zum Beispiel Granitpflaster). Zuwegungen, soweit von der zuständigen Baubehörde genehmigt, werden mit Natursteinpflaster belegt. Die Gestaltung der Außenanlagen erfolgt entsprechend den örtlichen Verhältnissen
und in Abstimmung mit dem Denkmalamt.
Vor den Personeneingangsbereichen werden Briefkästen (Fabrikat Renz oder gleichwertig) aus farblich beschichtetem Aluminium errichtet. Die Klingeltableaus
und die Außenvideogegensprechanlagen werden in die Außenwand unmittelbar an den Hauseingangstüren alternativ in die Briefkastenanlagen integriert. Die farbliche
Abstimmung erfolgt mit dem Denkmalamt.
Die Haustüren werden komplett in als Holztüren nach Vorgabe Denkmalamt ersetzt. Die neuen Eingangstüren erhalten Schlösser mit Sicherheitsbeschlägen. Die Festlegung erfolgt mit dem Brandschutzkonzept und dem Denkmalamt. Entsprechend Musterbauordnung wird eine ordnungsgemäße Instandhaltung empfohlen.
Die Wohnungseingangs- und Innentüren werden nach Abstimmung mit dem Denkmalamt neu hergestellt. Alle Türen erhalten Beschläge Fabrikat Hoppe in Edelstahl oder gleichwertig. Türelemente in den Nebenräumen werden zum Teil als T 30 Türen mit Stahlzarge ausgeführt, insofern vom Brandschutzprüfer gefordert.
Entsprechend Musterbauordnung wird eine ordnungsgemäße Instandhaltung empfohlen.
Die gesamte Wohnanlage wird mit einer Zentralhauptschlüssel- Schließanlage ausgestattet. Der Wohnungsschlüssel sperrt dabei:
Die Bäder erhalten einen Boden aus Feinsteinzeug (Materialpreis bis zu 70,00 € /qm inkl. Mehrwertsteuer). In den Nassbereichen (Duschen) erhalten die Wände bis zu einer Höhe von 2,10 m Fliesen (Materialpreis bis zu 70,00 € /qm inkl. Mehrwertsteuer). Die übrigen Wandflächen ab 1,40 m werden weiß bzw. auf Wunsch leicht getönt gestrichen. Die sonstigen Wandflächen erhalten bis zu einer Höhe von 1,240 m erhalten einen Fliesenspiegel. Geschlossene Küchen erhalten einen Fußbodenbelag aus Feinsteinzeug oder gleichwertig mit Sockel. (Materialpreis bis zu 70,00 € /qm inkl. Mehrwertsteuer). Die Bemusterung erfolgt mit dem Bauherrn.
Alle Eckschutzschienen bei Fliesenarbeiten werden in Edelstahl ausgeführt. Die Fugen in den Nassräumen zwischen Wand- und Bodenbelag, Küchenfußboden
und Fliesensockel und zwischen Badewanne und Wandfliesen werden dauerelastisch ausgefugt. Mit elastischen Fugendichtmassen gefüllte Fugen sind je nach Beanspruchung wartungsbedürftig.
Alle Geschoßdecken sowie Wände innerhalb der Wohnungen werden gespachtelt und zweifach mit Dispersionsfarbe weiß gestrichen. Gleiches gilt für die Rigipsplatten.
Die Wände und Dachschrägen erhalten zusätzlich ein Malervlies.
Alle Stahlteile in den Wohnungen sowie Treppenhäusern werden farbig lackiert. Der Sockelbereich im Treppenhaus wird zusätzlich bis zu einer Höhe von ca. einem Meter farblich abgesetzt. Alle sonstigen Flächen im Treppenhaus erhalten einen zweifarbigen Anstrich mit Dispersionsfarbe.
Die Wohnungen erhalten neue Echtholzdielen. Es erfolgt das Erneuern des Untergrunds mit Einbau eines Dünnschichtestrichs mit Trittschalldämmung. (Im Erdgeschoss
wird Zementestrich auf entsprechender Abdichtung und Dämmung sowie Standardfußbodenheizung verbaut.) Als Fußleisten werden passende profilierte
Holzfußleisten angebracht. Die Fugen zwischen den verschiedenen Bodenbelägen werden – falls erforderlich – mit Edelstahlschienen überdeckt.
Die Balkone / Terrassen / Loggien / Dachterrassen erhalten einen Belag aus WPC-Terrassendielen und ein Geländer aus GMilchglas. Die Ausführung erfolgt in
Abstimmung und vorbehaltlich der Zustimmung des Denkmalamtes.
Sofern in den Grundrisszeichnungen Abstellflächen/ Abstellräume vorgesehen sind, handelt es sich um Raumnischen, die in der gleichen Qualität wie der dazugehörige
Raum ausgebaut werden.
Für die Mülltonnen wird in ausreichender Größe im Außenbereich des Objektes ein Müllplatz errichtet.
Abweichungen von den Plänen und der Baubeschreibung sind zulässig, wenn sie durch behördliche Anordnungen veranlasst wurden oder wenn sie sich technisch
oder wirtschaftlich notwendig oder zweckmäßig erweisen, insbesondere im Zuge der Werk- und Detailplanung. Solche Abweichungen dürfen aber nicht wertmindernd und müssen dem Käufer zumutbar sein. (§315 BGB)
Weitergehende Abweichungen von den Plänen oder der Baubeschreibung bedürfen der Zustimmung des Käufers.
